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环绕“房住不炒”的定位，海南近期将出租汽车区域扩围至全省并大大为政策“打补丁”，这对于外地购房者占到比近八成的海南房地产市场来说，毫无疑问是一颗“炸弹”。对于重仓布局海南，或在海南有大量项目或土储的开发商而言，车站在了一个十字路口：未来该怎么走？是转型还是转场？多家大房企“重仓”海南在实行全域出租汽车前，海南楼市是一片热土，投资客和候鸟人群沦为海南楼市独有的风景线（资料、淘宝、论坛）。海南省统计资料年鉴表明，2016年末海南省总人口为902.18万，候鸟人口为121.42万人。

另据链家的一份数据表明，2017年上半年，海南购房成交价中，岛外购房占到于多约88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。与此比较不应的，在海南建设国际旅游岛政策性刺激下，房地产投资稳定增长态势。

海南省统计局数据表明，海南2017年全省房地产业已完成增加值437.54亿元，比上年快速增长20.1%。全年房地产项目房屋施工面积为9567.39万平方米，快速增长7.1%；销售额为2713.72亿元，快速增长82.1%。

房企巨头的嗅觉一向灵敏，近年来，房企争相入驻海南“跑马圈地”。记者注意到，还包括恒大、碧桂园、融创等前20大房企均在海南握沃土。

恒大在海南的土储堪称傲视群雄。恒大2017年财报表明，恒大集团在海南区域共计13个项目。记者计算出来获知，13个项目土地原值为151.72亿元，土储面积约1653.89万平方米。碧桂园也是重仓海南的房企之一。

碧桂园目前已布局海南7个城市，研发了碧桂园·珊瑚宫殿、碧桂园·三亚海等18个项目，在2017年5508亿元的合约销售额中，海南省占有3%的份额。据克而瑞2017年房企项目销售额表明，碧桂园·珊瑚宫殿2017年构建97.64亿元销售额。融创截至去年底在海南区域总土地储备为401.66万平方米。

此外，今年3月12日，融创还以19.33亿元从海航地产手上接盘两个住宅项目。第二梯队房企阵营中，雅居乐无论是土地储备还是销售额占到比，海南的权重都较小。据克而瑞2017年房企项目销售额表明，海南清水湾2017年构建178.82亿元销售额，名列全国第一。

2017年，雅居乐不仅买入了海南清水湾项目余下30%权益，还通过招拍挂及股权并购等方式，先后在陵水、海口、琼海及琼海夺下四地块。作好“消耗战”打算4月22日，海南将出租汽车区域扩围至全省。回应，业内人士认为，房企去化节奏上升，销售业绩必定不会受到影响。碧桂园年报表明，碧桂园在海南区域总可售建筑面积为512.14万平方米，已完工总可销售建筑面积为159.88万平方米。

开建总可销售建筑面积为209.08万平方米，其中已预售总可销售面积为92.55万平方米，也就是说碧桂园在海南区域还有116.53万平方米可可供以后销售，按照2.5万/平米的销售均价粗略来算，享有290亿左右的可售货值。回应，易居研究院智库中心研究总监贤迈进认为，调控之下，碧桂园部分待研发土地必须减缓研发，却是对土地方面的公安部门更为严苛，此外，文旅大盘模式也必须防止风险。明确每家企业，不受调控政策的影响也不尽相同，不过，业内认为，不论何种企业，面临此轮海南调控，都要作好消耗战的打算。

贤迈进就回应，开发商当前在海南市场的布局，必须坚决“停二看三通过”。“一停车”就是要评估当前在海南的投资策略和思路；“二看”是要大大研究当前的市场和政策，特别是在是类似于60个月社保交纳下的购房环境政策；“三通过”则是要大力做到投资，对于海南市场长年寄予厚望，要给定明确的业态。在销售策略的明确应付上，同策研究院总监张宏伟建议，开发商该出售的，还必须出售，却是还有只剩20%的客户还可以争夺战。

而对岛外的客户，可再行瞄准一部分客户，再行看市场时期而以定。“被出租汽车后的80%客群还是不存在的，开发商可以把这些客户资源搜集后，导入到广西、云南等地的文旅项目中，在企业内部做到联销。

”张宏伟认为，目前在海南布局的企业，基本上都在全国布局，如果海南市场短期压力较小，他们可能会在近一两个月通过其他城市与区域来补足销售业绩。由于目前京津冀、长三角、珠三角区域，政策继续执行力度还更为严苛，因此，张宏伟建议，可通过中西部、东北或其他三四线城市来冲业绩。

■决心向城市运营商改变值得注意的是，不少房企早已闻到了海南市场飞舞的气息，早已从以往“快进慢出有”非常简单的研发销售，向长年经营的思路改变，比如布局身体健康、养老、特色小镇等项目，甚至参予到当地生态旅游建设中来。鲁能作为较早于转入海南投资研发的企业，侧重项目研发与区域可持续发展结合。

比如在对文昌好圣村的建设上，着力打造出集航天文化、航天种养产业、航天科普、航天体验为一体，以“航天元素”为特色的农庄。针对海南省实施的全域出租汽车等系列政策，鲁能方面回应，鲁能海南区域合理铺排产品推售节奏，严格执行销售备案制度，确保长时间的房地产市场秩序。

此外，强化自贸区涉及政策研究，增大国家希望反对的项目研发建设力度，打造出新的效益增长点。耕耘海南已逾十年的雅居乐，在多元化产业布局上已涵括地产、环保、教育等多个板块。雅居乐回应，未来，随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐也将参予多元产业的发展。

恒大在海南的布局，开始往文化旅游、身体健康道家领域发展。今年2月，恒大健康集团旗下筹划了两年的首家医院——博鳌恒大国际医院月开业。在此之前，恒大健康集团已布局三亚海棠（资料、淘宝、论坛）湾恒大道家谷、海花岛澜湾恒大道家谷等项目。

华侨城也不值得注意，将在海南文昌市文城镇、昌洒镇、东郊镇重点打造出特色产业小镇、文化旅游区、城市综合设施服务区。融创中国自2015年转入海南后，也带给了大文娱、大消费领域的资源。融创海南涉及人士回应，渡假地产的核心不仅是房屋产品，而是渡假生活的营造，这对融创在海南明确提出了综合性拒绝。

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